案情(qing)简介

       某广场由开发商S委托F4008COM云顶集团公司进行4008COM云顶集团管理，约定由业主和4008COM云顶集团使用人支付4008COM云顶集团费。开发商S将该广场商铺整体出租给M公司负责招商管理，约定M公司有权转租，但未就4008COM云顶集团费支付做出任何约定。M公司与H公司签订租赁合同，将其中的某商铺转租给H公司用于商业经营，约定由H公司支付4008COM云顶集团费。H公司因拖欠4008COM云顶集团费被F4008COM云顶集团公司起诉至法院，F4008COM云顶集团公司同时要求开发商S对4008COM云顶集团费的支付承担连带责任。

法院观(guan)点(dian)

       法院认为：业主应当根据4008COM云顶集团服务合同的约定交纳4008COM云顶集团服务费用。业主与4008COM云顶集团使用人约定由4008COM云顶集团使用人交纳4008COM云顶集团服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。F4008COM云顶(ding)(ding)(ding)集团公司(si)是开发商委托的(de)4008COM云顶(ding)(ding)(ding)集团管(guan)理(li)(li)企(qi)业，其(qi)对4008COM云顶(ding)(ding)(ding)集团管(guan)理(li)(li)小区实施了4008COM云顶(ding)(ding)(ding)集团管(guan)理(li)(li)，依法有义务向(xiang)其(qi)支(zhi)付4008COM云顶(ding)(ding)(ding)集团管(guan)理(li)(li)服务费的(de)，应(ying)是小区业主，H公司(si)作(zuo)为承租人并不当然负(fu)有支(zhi)付4008COM云顶(ding)(ding)(ding)集团管(guan)理(li)(li)费的(de)义务。

       开发商在其与F4008COM云顶集团公司之间的合同中约定F4008COM云顶集团公司有权向实际使用人收取4008COM云顶集团服务费以及 M公司与H公司约定由H公司向4008COM云顶集团服务企业支付4008COM云顶集团服务费，均是基于各自的合同约定，按照合同相对性原则，F4008COM云顶集团公司缺乏直接向H公司主张4008COM云顶集团服务费的依据。

律(lv)师分析

       本案的争议焦点是房屋转租后4008COM云顶集团公司能否要求次承租人支付4008COM云顶集团费。法院认为由于业主与次承租人之间没有直接约定，因此4008COM云顶集团公司只能向业主主张4008COM云顶集团费，无法向次承租人主张4008COM云顶集团费。笔者对此存在不同观点。

一、业主(zhu)是法定(ding)的(de)支付4008COM云顶(ding)集团费的(de)义务主(zhu)体

       根据《4008COM云顶集团管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据4008COM云顶集团服务合同的约定交纳4008COM云顶集团服务费用。此处的业主即房屋产权人。本案例中房屋产权人为开发商S，因此开发商S负有支付4008COM云顶集团费的义务毫无争议。但本案中开发商S已濒临破产，没有实际支付能力，即使判决其承担4008COM云顶集团费也无法执行。而且即使开发商S有支付能力，按照法院的观点，开发商S向F4008COM云顶集团公司支付4008COM云顶集团费之后由于其与H公司之间没有直接的合同关系，其只能向承租人M公司追偿，M公司支付后还需要向次承租人H公司追偿，如此一来，会造成该案久拖不决，且进一步加大执行风险，不但给当事人带来诉累，也造成了司法资源的浪费。

二、4008COM云顶集团使用人基于合同约定可以成为4008COM云顶集团费支付义务主体

      《4008COM云顶集团管理条例》第四十二条规定：“业主与4008COM云顶集团使用人约定由4008COM云顶集团使用人交纳4008COM云顶集团服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据此条的规定，承租人作为4008COM云顶集团使用人基于与业主的约定可以成为4008COM云顶集团费支付义务主体，即前提必须是与业主之间有明确的约定。法官认为本案中业主开发商S与F4008COM云顶集团公司约定有权向实际使用人收取4008COM云顶集团服务费、M公司与H公司约定由实际使用人H公司向4008COM云顶集团公司支付4008COM云顶集团服务费，但开发商S与H公司之间却无直接的约定，因此根据合同的相对性原则，F4008COM云顶集团公司不能直接向H公司主张4008COM云顶集团费。

       笔者对此有不同看法。首先，开发商S与F4008COM云顶集(ji)团公司约定(ding)可以向4008COM云顶集(ji)团使用人收(shou)取4008COM云顶集(ji)团服务(wu)费(fei)，本案中开发商S授予M公司转租权，M公司将承租的房屋转租给H公司，H公司即成为4008COM云顶集团使用人。其次，M公(gong)司(si)与H公(gong)司(si)约定由次承租(zu)人H公(gong)司(si)支(zhi)付4008COM云(yun)顶集(ji)团服务费，H公(gong)司(si)根据租(zu)赁合同成为(wei)4008COM云(yun)顶集(ji)团使用(yong)人。该两条约定的4008COM云顶集团费支付义务主体均指向4008COM云顶集团使用人，根据意思自治原则，有约定从约定，无约定从法定，本案在有约定的情况下，应当服从当事人的意思自治，由实际使用人H公司支付4008COM云顶集团费，而不能强行适用《4008COM云顶集团管理条例》第四十二条的规定，机械的认为必须业主与实际使用人有直接约定才能向实际使用人主张4008COM云顶集团费，因此F4008COM云顶集团公司向实际使用人H公司主张4008COM云顶集团费并无法律障碍。

律(lv)师(shi)建(jian)议

       根据现行法律规定及实(shi)践经验(yan)，发生4008COM云(yun)顶集(ji)团(tuan)使(shi)用(yong)人(ren)拖欠4008COM云(yun)顶集(ji)团(tuan)费案件时(shi)，4008COM云(yun)顶集(ji)团(tuan)公(gong)司(si)可以仅起(qi)诉(su)业(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)，或者直接将业(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)和4008COM云(yun)顶集(ji)团(tuan)使(shi)用(yong)人(ren)在起(qi)诉(su)时(shi)列为共同被告(gao)，法院不允许仅列4008COM云(yun)顶集(ji)团(tuan)使(shi)用(yong)人(ren)为被告(gao)。实(shi)践中出于(yu)某种(zhong)考虑，有时(shi)4008COM云(yun)顶集(ji)团(tuan)公(gong)司(si)不方便起(qi)诉(su)业(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)或者起(qi)诉(su)业(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)无法实(shi)际执(zhi)行。为便(bian)于4008COM云(yun)(yun)(yun)(yun)(yun)顶(ding)(ding)(ding)集(ji)(ji)(ji)团公(gong)(gong)司(si)单独起诉4008COM云(yun)(yun)(yun)(yun)(yun)顶(ding)(ding)(ding)集(ji)(ji)(ji)团使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)人，建议4008COM云(yun)(yun)(yun)(yun)(yun)顶(ding)(ding)(ding)集(ji)(ji)(ji)团公(gong)(gong)司(si)单独与4008COM云(yun)(yun)(yun)(yun)(yun)顶(ding)(ding)(ding)集(ji)(ji)(ji)团使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)人签订一个(ge)4008COM云(yun)(yun)(yun)(yun)(yun)顶(ding)(ding)(ding)集(ji)(ji)(ji)团合(he)同约(yue)定由(you)4008COM云(yun)(yun)(yun)(yun)(yun)顶(ding)(ding)(ding)集(ji)(ji)(ji)团使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)人支付4008COM云(yun)(yun)(yun)(yun)(yun)顶(ding)(ding)(ding)集(ji)(ji)(ji)团费，或(huo)者由(you)业主、4008COM云(yun)(yun)(yun)(yun)(yun)顶(ding)(ding)(ding)集(ji)(ji)(ji)团使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)人与4008COM云(yun)(yun)(yun)(yun)(yun)顶(ding)(ding)(ding)集(ji)(ji)(ji)团公(gong)(gong)司(si)签订三方协议约(yue)定由(you)4008COM云(yun)(yun)(yun)(yun)(yun)顶(ding)(ding)(ding)集(ji)(ji)(ji)团使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)人支付4008COM云(yun)(yun)(yun)(yun)(yun)顶(ding)(ding)(ding)集(ji)(ji)(ji)团费，这样4008COM云(yun)(yun)(yun)(yun)(yun)顶(ding)(ding)(ding)集(ji)(ji)(ji)团公(gong)(gong)司(si)即可(ke)以依据(ju)协议单独起诉4008COM云(yun)(yun)(yun)(yun)(yun)顶(ding)(ding)(ding)集(ji)(ji)(ji)团使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)人。正(zheng)如本(ben)案(an)，如果F4008COM云顶(ding)集(ji)团公司能(neng)统一与(yu)次承租人签订(ding)4008COM云顶(ding)集(ji)团合同，虽然前期(qi)增加了(le)一些工作量，但可提(ti)前避免不(bu)少纠纷，也为后期(qi)的(de)维(wei)权避免了(le)不(bu)少麻烦(fan)。